起诉前物业返还全体业主4000万元并一审胜诉的上海“最牛业委会”，为许多正在维权的业主走通了一条“通过法律手段维权”的新路。
这个上海“最牛业委会”为何与服务长达20年的物业对簿公堂？20年的费用如何追溯审计？近两年时间的诉讼过程究竟经历了什么？
前8年无人监管
新年过后的中远两湾城，一切平静如常，只是入户大堂多了一张红底公告：维护业主共同利益，追索业主共有财产。
业主委员会公告 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
公告载明，我们合理有据地推算出上海中远物业管理发展有限公司（下称中远物业）应予返还小区业主的资金数额，并据此提交“增加、变更诉论请求的申请书”。法院合议庭经过多轮庭审，最终采纳了业委会的合理诉求，判决中远物业公司应返还全体业主共计4000万元。
记者了解到，上海上世纪90年代大规模旧区改造后建成的中远两湾城，建设周期有整整7年，2006年全面竣工交付，近1.2万户、约5万人搬入了拥有96栋大楼的超级小区。
根据历史报道，中远两湾城的名字来自“上海城市发展大事记”标杆性事件之一——“两湾一宅”棚户区改造，这个大型商品房小区的在当时有着最超前的设计理念：40%以上的绿化覆盖率，首层架空、疏密有度的建筑布局；6公顷中央公园、主题绿化、1.85公里长的苏州河景观岸线；九年一贯制学校“中远实验学校”，高标准幼儿园、商业休闲街、灯光网球场、阳光游泳池和高档会所等等……
小区平面图 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
事实上，这个小区正式交付入住之后，在物业监督管理方面“裸奔了七八年”。
直到2015年前后，第一届业委会才正式成立。和大多数住宅小区一样，中远两湾城前两届业委会履职期间，同样因为小区诸多纷争“炒掉”业委会主任，导致业委会履职受到一定程度影响，并且第三届业委会的选举还因种种原因未能进行。
事实上，第一届、第二届业委会在费用审计时都发现了问题，比如一些无需业主承担的费用，却被移花接木转入了物业费之中，此外一些地面新增停车位、电梯广告等收益账目无法厘清。
直到2019年12月，第三届业委会才经选举产生，这么多年的导致其一直没能妥善处理与物业的矛盾。
“第三届业委会成立了以后，小区业主对业委会的要求就是：选聘物业、原物业全面审计。经过全体业主授权，业委会成立了审计工作小组，对物业提出了审计方案，但物业拒绝配合，这才进入了诉讼环节。”中远两湾城业委会韩主任向记者表示。
20年旧账怎么查？
被告中远物业，曾为中远两湾城小区提供物业服务长达20年。树大根深，查账何其艰难。
韩主任透露了一个细节：法庭上来来回回几个交锋，开了几次庭，进行不下去，法院就提出司法审计，中远物业的代理人对司法审计一开始是同意的，过后又拒绝了审计程序。
“20年啊，物业从地上到车库，光电表就有几百只，甚至20年前每个月抄电表还是手工进行的，即使向法院申请调查令，要追溯到电力公司、水务公司的逐月记录，几乎是不可能完成的任务。”
“我们只能从公共收益入手，有多少地面停车位、有多少广告费用、多少部电梯的广告款，这个数据是死的对不对？”
涉事小区 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
然而，到了停车费用这一关，又卡住了。
小区9个大门的车辆进出，在车场管理系统云端数据中应该一目了然，但信息却消失了。
“申请了法院调查令后发现，9个档案的数据真真切切被删除了。”
但业委会仍然坚持到底，发现了一份原物业告知停车数据管理方删除数据的函件，并且函件日期正是诉讼发生之后。
最终，“最牛业委会”用几百、几千元一笔笔细细碎碎的单据积累成了小山一样高的诉讼材料，同时结合被告历年审计报告中的矛盾点和破绽，推算出了应返还金额。
据此，业委会起诉的金额为6200万元，一审判决把返还金额酌定为4000万元。
律师：判决内容与法律规定不符
有翻案可能
“如果法院判下来，也确认了4000万元，根据业委会议事规则，这4000万元属于全体业主所有。”如果不进入维修资金账户，就进入公共收益账户。按照国家相关法规规定，公共收益也是每个季度以不低于50%的比例返回到普通维修资金账户，每家每户都享有权益。
一审判决书显示，该判决于今年1月31日作出。根据法律规定，原被告双方如不服判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状。
也就是说，目前该判决尚未正式生效。
判决书
上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东、上海市光明律师事务所律师付永生均认为：“该案中的诉讼请求及其对应的判决项有待进一步规范。”
因为，关于公共收益的诉讼请求，依法应当表述为“将扣除合理成本之后的多少收益，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的某种用途”。
本案中判决向业主委员会返还公共收益，也就意味着诉讼请求大概率是“请求判决被告向业主委员会返还多少多少公共收益”。
唐震东和付永生认为，这样的诉讼请求与判决内容与法律规定不符，给被告翻案留下了漏洞。
两位律师展示了《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
记者|包晶晶
编辑|段炼 陈梦妤 杜波
校对|卢祥勇
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物业多收物业费怎么处理
1、您在投诉前应做好相应的准备工作，比如证据的收集、整理;重点搜集物业公司未按协议履行的相关证据，证据要充分完整;
2、针对物业公司的行为，您可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，该部门系物业行业主管部门;
3、投诉应当注意尽量不要采用口头投诉的方式，建议以书面方式提交;
4、如投诉无法解决争议的，建议您向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决。
一、欠了1万多物业费起诉会怎样
1、欠物业费被起诉会将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。物业费可以拖欠几个月，按照国家的相关规定来说的话拖欠物业费是两年失效。
2、一般拖欠物业费的话会有相关的物业人员来进行催缴，如果自己不缴纳的话物业公司则会通过起诉的方式来进行再次催缴。
3、业主必须按照合同规定履行自己的义务，如果没有按时缴纳，物业起诉业主，可以通过法院进行调解，如果业主确实没有缴纳物业费，法院会判决业主缴纳相关拖欠的物业费。收到法院的传票和应诉通知书之后应该按照时间和地址去开庭应诉，否则视为放弃了权利，法院还是会缺席判决的。如果物业公司在提供物业服务过程中存在过错和不足，可以利用举证时间积极地收集证据进行抗辩。
二、物业费拖欠被起诉的后果
1、物业公司和业主之间，是一种典型的服务合同。物业公司提供了物业服务，业主就应该支付费用。如果不支付的，物业公司可以起诉。
2、物业费拖欠被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实该缴纳物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。
3、物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。
三、如何保证物业费及时到位
1、要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。
2、要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。
3、通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。
法律依据：
《物业管理条例》
第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
业主个人起诉物业胜诉例子
业主个人起诉物业胜诉例子如下：
1、昆山蝶湖湾小区业主：状告自家小区物业，法院判定业主胜诉，要求物业公司在公告栏内公布2018年-2020年5月的公共收益情况。
2、北京一小区业主：告赢知名物业中海物业，法院判定业主胜诉，要求物业公司降低物业管理费。
3、长沙湖湘奥林匹克花园的业主：法院判决物业公司向陈先生出具同意安装充电桩的材料，并配合安装充电桩。
4、长沙芙蓉区东成大厦业主：根据长沙市中院的判决，小区原物业东盛物业管理公司需向小区业委会，返还公共收益。
5、成都绿城诚园一期小区业主：二审业主胜诉。
二手房业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法
我们大家都知道随着现在房价政策的改革，即使政府能够在一定程度上抑制房价的过度攀升，但是房价也只是将涨价的速度放缓了一些，并不会有下降的趋势，所以很多人就会希望尽快购房，而房主看见房屋一夜之间房价上涨的情况，会违约的不在少数，所以也会导致二手楼交易纠纷案件的增加，那么今天我们就来教大家一些方法，以便大家在交易时能够维护自己的合法权益。
案例一：业主坐地起价30万被判决强制过户
吴小姐与胡先生于2014年11月27日，通过深圳市某地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。该合同约定吴小姐购买吴先生位于深圳市南山区深南路某小区的房产，合同总价款200余万元。依据合同的约定，吴小姐于2014年11月支付定金600000元人民币，胡先生于2014年12月将涉案房产交付给吴小姐占有使用。后吴小姐在过年期间又支付部分房款，2015年3月，双方在建设银行办理建设银行办理了70余万元的资金监管。后吴小姐取得70余万元的银行贷款承诺书，并代为支付担保赎楼费用将房产赎出。
然而，2015年3月吴小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续，但胡先生却以房屋价格上涨为由，要求吴小姐多支付购房款30万元，否则拒绝协助办理房屋过户手续。吴小姐在同意适当增加的基础上，胡先生仍然拒绝。
2015年4月吴小姐提出诉讼：请求判令胡先生继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》，并将涉案的房产过户至吴小姐名下。
经过审理，一审法院认为：吴小姐已经履行了合同的付款义务，涉案的房产也已经赎出红本在手，房产也已经交付给其实际占有使用，胡先生提出的加价理由不成立，应该完整的履行合同义务。吴小姐已经履行了主合同义务的情况下，胡先生并无单方解除合同的权利，故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。
案例二：卖家反价被判赔成交价20%违约金
买卖双方于2015年3月14日签订买卖合同，卖方同意将深圳某套住宅出售给买方，房屋建筑面积为88平方米。约定的成交价格为220万元。合同成交当日买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。2015年4月20日银行出具贷款承诺书。然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨。卖方于4月22日发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。
2015年5月5日买方起诉卖方。经过审理，深圳市龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖方要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖方现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。
由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院判决按照成交价的20%来承担违约责任，卖方返还10万元定金、赔偿违约金44万元。同时4600元受理费以及3220元保全费也均由卖方承担。
案例三：卖家违约想赔定金了事法院判决继续履行合同
2015年3月8日，买方与卖方签订了买卖合同。合同约定卖方将罗湖区某小区园住宅转让给买方，交易价格为215方。买方在当天支付了5万元现金。2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，买方将首期款人民币57万元存入银行的监管账号中。
但是到2015年5月3日，卖方却忽然反价，并通知银行终止资金监管。但在此时，银行已经出具了贷款承诺书。卖方在决定违约后也提出按照违约条款双倍返还定金、即10万元来解决纠纷。但买方没有同意，向法院提起诉讼，要求继续履行合同，同时要求对方赔偿损失人民币20万元。
经深圳市罗湖区人民法院审理，一审判决认为，双方签订的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。原告已经履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也承认银行已经发贷款承诺函，承诺货款150万元。这足以表明原告已经履行合同项下的义务。被告却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。但原告没有提供相应损失凭证，再加上被告在拒绝履行卖房义务之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持原告提出的赔偿请求。
案例四：法院调解继续履行合同
2015年1月17日某居间公司居间，巫某向被告杨某购买龙岗区吉华路某花园房产，成交价255万元。巫某当天签约支付定金2万元，3日内支付定金3万元。4月15日前监管首期款，并申请银行按揭贷款。杨某在签约当日将房产证交居间公司。同时双方签订了《合同主体变更确认书》。杨某同意将买方姓名变更为巫某，由巫某继续履行合同的相关义务。
合同签订后，居间公司保证人向杨某支付定金5万元，买卖双方也按约在银行监管首期款82万元。后银行要求追加监管首期款24万元。
然而，当巫某按要求将该款打入银行监管账号后，杨某却想反价拒绝配合签字。
经过多次催促和商量之后，杨某依然坚持不签字。随后，巫某将其告上法院。要求其继续履行合同将房产过户，并要求其承担延迟履行违约金。
在法院主持调节之后，经过协商，双方达成和解，法院出具民事调解书。
在上文中，我们为大家介绍了四个有个卖方违约的案例及相关的处理办法，我们知道卖家之所以会违约，还是因为一天一个价的房价，一夜之间卖家发现自己的房屋价格又攀升了几十万，就自然而然被利益冲昏了头，即使违约也要多赚一点钱，所以我们希望大家在阅读完这些案例之后，能够尽可能地了解如果自己遭遇到了这种情况应该怎样面对和处理，希望大家都能够维护自己的权益。
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