1、功能不同。公寓房也可以说是商住房，这种房子以小户型为主，一般都是像酒店一样的模式，虽然有商用和住宅两用，但是这种房子基本上每层的住户都是比较庞大的，相比较而言跟商品房就不一样了，这种房子大多都只有住宅这一功能，其功能大不相同。
2、产权时间不同。房子的产权分为两种，一种是四十年，一种是七十年，这里面的差别就比较大了，虽然商品房一般在满了七十年之后是可以自动续时间的，但是公寓房可不同，还需要事先打申请，四十年的产权年限，在一定的程度上肯定是不如商品房划算的。
3、买房限制不同。而且还有买房限制，像公寓房一般都是不限购的，不像商品房，为了抑制房价上涨，基本上各个地方都有相关政策，相比较来说商品房要比公寓房要难买的多，这样是为什么近段时间公寓房开始兴起的原因。
4、房子户型不同。既然刚都说了，一般情况下公寓房都是作为酒店式的一种存在，就像是旅馆一样，它的户型面积一般都是比较小的，常见的也有一些复式楼之类的，看上去会比较高档。不像商品房，一般都是一些刚需房，因为作用不一样，在各项开销成本上也大不相同，公寓房在这一方面相对来说会贵不少。
5、水电收费标准。公寓房周围都是在商业区，属于商用性质的房子，所以水电费按商用标准收费，商品房是在住宅区，一般水电费都是按民用标准。
6、贷款利率。公寓房是按照商用贷款利率，首付是5成；商品房是按照按揭贷款利率，首付三成。
公寓和商品房有什么区别
公寓是商业地产中最为广泛的一种地产形式，其最大的特点是宜商宜住，主要表现在户型设计，物业管理，配套设施上。大部分公寓的土地性质为公共用地，在建筑方面有较严格的要求和标准，比如不得设置阳台，规划间距等都要按照规定制定。
二、公寓和住宅有什么区别？
1、产权年限不同
公务和住宅最明显的区别就是产权年限了。虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。
2、物业管理不同
一般公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排，而住宅用地的房屋不受相关的限制。
3、水电收费标准不同
住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
4、居住舒适度不同
一般住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅有划分区域的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无。值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。
5、落户规定不同
公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。
6、税费不同
公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。
7、使用功能不同
公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质。不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。
公寓和商品房的区别有哪些？
公寓和商品房有着本质的区别，主要表现如下：
1、概念上的不同：
公寓是指在同一宗既有商业用途又有住宅用途的土地上，建造既可以居住、又可以商用的一种新型房产形式。
商品房是指在市场经济条件下，由房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后建造并进行市场销售的住宅。其范围既包括新建的商品房，也包括建成后的二手房等。
2、土地性质的不同：
公寓是商业用地；商品房是住宅用地。
3、供应对象的不同：
公寓的购买不受户籍限制；
商品房一般是本地户籍和符合条件的非户籍家庭。
4、产权期限的不同：
公寓一般有40-50年的产权；
商品房的产权是70年。
5、建筑户型的不同：
公寓一般是一居室或两居室或复试结构；商品房一般是50平米以上的建筑住房。
6、贷款形势的不同：
公寓一般只能是10年期的商业贷款；
商品房可以30年期的商业贷款
7、使用成本的不同：
公寓的物业费用较高、水电费用等一般是商业标准（也有地区民水民电）商品房的物业费用普通、水电等一般是居民标准。
8、能否交易的不同：
都可以进行上市交易。但公寓的交易条件个别地方可能有所限制；商品房的交易一般没有限制。
9、土地到期问题
在没有规划占用土地的情况下，40年和70年可以直接续期，无需申请，没有前提条件也不影响交易。
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